17.投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免， 用以冲减所得税开支? 

星漢顾问答：在澳洲除了购房的物业印花税以外, 所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的 发票和收据(如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

 

18.如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师?

星漢顾问答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人 合理规避税收，使投资者的利益最大化。
 

19. 澳洲的会计师是如何收费的?

星漢顾问答：会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年 1， 000 澳元左右。
 

20. 海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗?

星漢顾问答：高龄人士可以贷款，其贷款年限也是最长为 30 年。但未成年人士是不能贷款的。
如年满 18 岁以下人士不能单独贷款。如果未满 18 周岁的人士，可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。
 

21. 澳洲房产投资哪种房产回报率最高?

星漢顾问答：首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么? 是资本增长，还是租金回报; 通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味 着较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处 房产来说，其所拥有土地面积( Land Component)越大，其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。 而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。

 

22. 如何选择海外投资人的自住房产?

星漢顾问答：遵循“ 10 分钟”的选择标准便可，即购买公寓要 10 分钟走路可以抵达孩子就读学校，工作单位，或商业中心，购物中心，银行，医疗设施，地铁站，公交站等 设施区域;如果投资人购买的是别墅，即 10 分钟开车抵达以上描述的设施即可。
 

23. 对于澳洲住宅类房产可以细分几类?

星漢顾问答： 1、Unit/Apartment 公寓：一般靠近火车站， Unit 基本是三、四层，没什么附加设施;Apartment,通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费 也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。

2、Townhouse/Villa 联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse 多为双层和多层建筑，Villa 多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

3、Terrace ：维多利亚式的建筑，常见一整排的 terrace，前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比 house 来说，面积小很多。

4、Duplex/semi： Duplex 是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子,土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。

5、House 别墅：平常所说的 house 就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。
 

24. 澳洲房产的中位价和中间价是如何定义的?

星漢顾问答：在参考物业报告的时候，很多时会看到房屋“中位价”( Median Price)和平均价( Average Price)这两个名词。

1、 房屋平均价即是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目;

2、 中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的销售价位就是中位价。

3、 举例说，某个城区在某段时间里售出 11 套住宅，成交价分别为 30 万、32 万、34 万、36 万、40 万、42 万、45 万、50 万、62 万、70 万和 80 万，其平均房价是 47.4 万元，而中位房价就是 42 万元。通常而言，中位价更具有参考意义，它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市，城镇都有自己的中位价格供投资者 和自住人士参考。
 

25. 在澳洲买楼花(期房)的优势有那些?

星漢顾问答：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动 产期货，也称为“预售房屋”。比较买现房，买楼花有几大优势：

一、是能在印花税上省下一笔钱; 澳洲[部分地区]法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花， 通常是在房产开工前就签订了合同， 所以印花税只需按地皮价征收。

二、买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择， 像楼层户型等。因为在澳洲，特别

是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。

三、价格优势;通常发展商在开盘之际，为了尽快的销售过半，获得银行贷款，会把 价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。

四、首付低; 买楼花签合同时， 只需要交纳 10%的定金， 而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款(最高可贷款 70%)。 这当中可能有几个月甚至 1-2 年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。
 

26. 购买及投资澳洲的楼花(期房)的风险是什么呢?

星漢顾问答：一、期房投资不一定适合海外人士;公寓类的期房，适合在澳洲有高收入的本地 人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人没有在澳洲有收入，而高折旧就意味着较高的损失。

二、套现相对较难;相对于别墅而言，公寓房在二手买卖市场的停留时间较长， 套现价值和抵押价值也相对低些。

三、不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型; 澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的较多;

四、银行估值风险较大;银行对楼花变成现房后，不是按购买价格来批放贷款， 而是以成房后的当地市场评估来计算。因此，可能的银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的措手不及，资金筹措困难。
 

27. 什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢?

星漢顾问答：根据所得税评估法( 1997 年)， 澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产

折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达 40 年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少 了税费的支出。
 

28. 对于海外投资人而言，可折旧资产都包括什么?如何能最大化折旧免税额，从而降低缴税额?

星漢顾问答：所有投资及购买的物业，根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。

例如：地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加 热器、热水系统等设施，以及建筑物本身，都是可以计算折旧的，从而减免了投 资人的纳税金额。请注意：购置房产金额和建筑折旧金额是不同的。 例如：投资人支付 50 万澳币购买别墅，期中土地的价值部分占 27.5 万澳元，土地上的房产的建筑成本 22.5 万澳元。而这 22.5 万的建筑价值是计算贬值折旧的。贬值折旧幅度从 2.5 %至 4 %之间。 此外，澳洲一般商业住宅的计算折旧率为 2.5 %。

 

29. 澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?

星漢顾问答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大 ， 贷款机构要求提供材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金 的安全，不管银行要求什么材料，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：

1、资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等;

2、债务部分：其它贷款情况，其它负债情况;

3、收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，

股息分红等;

4、支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可;

此外，投资人还需要提供身份证明，也就是 100 points ID 。目前银行的新政策规定： 贷款申请人需要提供护照( 70 分)，驾驶证( 40 分)。
 

30. 澳洲银行与非银行金融组织—信贷基金的区别是什么?

星漢顾问答：在中国，房屋贷款一般是由银行放出 ;澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是 non-bank lender，具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金， 信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行 ， 而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷 款。 对于贷款人来说，更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要， 而不是哪个机构更有名 。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级，有不少非银行金融 组织的信用评级甚至高于银行。
 

31. 海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的?

星漢顾问答：银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款 最多金额通常为年收入的 5—6 倍。

举例：如果贷款人年收入为 36 万人民币(相当于 6 万澳元)，则银行可以最多贷款 36 万澳元给贷款人。
 

32. 对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么?

星漢顾问答:房屋贷款各个产品一般都分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。1、固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 6%，那么它的固定利率就可能为 6.5%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。

2、关于固定利率投资人需要注意两点：

(1)固定利率有年限，通常为 1—5 年的锁定期;而且选择固定利率的贷款产品， 投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。

( 2) 其实固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固 定利率.
 

33. 澳洲所得税的征收对象是什么?对海外投资人的收入是否进行征税?

星漢顾问答：根据澳大利亚税法规定，凡为澳洲税法上所认定的居民，所谓澳洲税法上认定的 居民，一般说来只要住所在澳大利亚境内，就算你不在澳洲或在澳大利亚居留满183 天以上者(海外投资人)便有可能被认定为澳洲税法上的居民而负有纳税的义务，不论其所得来自澳洲境内或海外，均需向澳洲国税局申报所得税。
 

34 澳洲所得税的计算周期是多少?

星漢顾问答： 澳洲财务年度从每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额(澳币 AUS$6000)时，便需申报个人所得。
 

35. 澳洲所得税的计算项目有那些?

星漢顾问答：1.经营事业所得;2.资本增值所得;3.个人薪资所得;4.投资所得：银行存款利息、 股票、股利、租赁所得、权利金收入等均需申报;5.其他所得：包括养老金、退休年金、助学金( Austudy)、失业、 救济金等各项政府津贴均得申报; 以上各项收入在扣除可扣抵费用及支出后即为可课税所得。应缴纳之税款在扣除免税额AUS$6， 000.00 及可应用之宽减额后， 即按当年度政府所公佈之个人所得累进税率来计算个人所得税。
 

36. 对于澳洲的银行而言，可以提供给海外人士贷款的银行有哪几家?

星漢顾问答：目前对海外人士提供贷款的主要银行有：圣乔治银行( St.George Bank)， 澳洲联邦银行(commonwealth bank of Australia)，澳盛银行( ANZ Bank),西太银行( Westpac Bank)这四家银行，而在澳洲的中国银行，及刚刚开立分行的中国建设银行等中 资银行却没有对海外人士在澳洲买房提供贷款业务。
 

37. 海外人士在澳洲买房子，室内装饰及社区配套娱乐和健身设施重要不重要?

星漢顾问答：投资人购买的物业是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等设施，这才是决定

投资人自身及租客未来生活是否方便舒适的决定性条件，也是支撑该房产价值的 有力保证。

同时，室内的装饰越奢华，健身，桑拿，网球场等社区服务越多，相应的投资人 支付的物业费也就越多。同时和投资人的购房目的也有很大关系：如果投资，可 以不必选择奢华的房产项目;如果自己住，同时对多余的费用支出不敏感，享受 此类设施的投资人而言却是不错的选择。
 

38. 在澳洲做房地产投资，为何要秉承中长期投资?

星漢顾问答：在澳洲，经过 45 年的房地产的商业化的市场发展，把投机者淘汰出市场了。澳大利亚的房地产投资不是投机生意，澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险 投资地区，和稳定增值及租金回报的投资目的地。